Anschlussfinanzierung Vergleich

Herzlichen Glückwunsch! Wenn Sie auf diese Seite gestoßen sind, ist davon auszugehen, dass Sie bereits eine Immobilie besitzen und in den nächsten Monaten oder Jahren die Zinsbindung ausläuft. Zuerst die gute Nachricht: Eine Anschlussfinanzierung heute lohnt sich mehr denn jemals zuvor. Sehr wahrscheinlich wird sich das auch nicht in den nächsten Monaten ändern, denn die Zentralbank bleibt bei ihrer Niedrigzinspolitik, um die Wirtschaft anzukurberln.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind auf dem Tiefpunkt. Sie sparen im Vergleich zum Ihrem aktuellen Finanzierungsangebot mehrere hundert Euro im Jahr beim Abschluss einer neuen Finanzierung.
Doch der Reihe nach! Wenn ihre Zinsbindung kurz vor dem auslaufen ist, wird sich ihre finanzierende Bank bei Ihnen gemeldet haben.

Prolongationsangebot von der Bank bei Anschlussfinanzierung

Kunde lässt sich zur Anschlussfinanzierung beraten
Eine Beratung zur Anschlussfinanzierung ist sinnvoll

Ein sogenanntes Prologationsangebot ist ein Finanzierungsangebot, welche ihre aktuell finanzierende Bank Ihnen anbietet, kurz bevor die Zinsbindung endet. Während man früher oft froh war, dass die vertraute Bank das Eigenheim auch weiterhin finanzieren möchte, vergleicht man heute bei der Anschlussfinanzierung deutlich mehr. Für Sparkassen oder Volksbank Kunden sind die Angebote der örtlichen Filialen daher oft nicht attraktiv genug. Das Prologationsangebot der Bank sollte heute (Stand März 2020) bei einem Darlehensbetrag von 150.000 Euro in etwa folgende Zinssätze anbieten:

  • Laufzeit von 5 Jahren ca. 0,7 %
  • Laufzeit von 10 Jahren ca. 1 %

Noch vor 7 Jahren hätte man für eine fünfjährige Zinsbindung ca. 2,5 % Zinsen zahlen müssen, für eine zehnjährige Zinsbindung wären sogar fast 4 % fällig. Der Vorteil solch niedriger Zinsen ist vor alle Möglichkeit die Tilgungrate anzuheben. Während man früher monatlich 3-4% für Zinsen plus 1-2% für die Kredittilgung gezahlt hat, ist es heute möglich die Tilgungsquote auf 2-4% anzugeben, ohne monatlich mehr Geld an die Bank zu zahlen. Der Vorteil von der heutigen Niedrigzinsphase liegt auf der Hand: Sie zahlen Ihr Eigenheim schneller ab und müssen dadurch weniger Zinsen zahlen.

Auch wenn Sie mit ihrer finanzierenden Bank bisher zufrieden waren, lohnt sich ein Kreditvergleich der Anschlussfinanzierung. Häufig gibt auf Portalen wie kredite-vergleich.de bessere Angebote, die durch einen unabhängigen Experten ermittelt werden können.

Der Vorteil für Sie: Sie haben ein Zweiangebot, welches in der Regel besser ist als das der finanzierenden Bank. Mit diesem können Sie Ihre Bank ansprechen und nochmals bei der Anschlussfinanzierung nachverhandeln.
Tipp: Ist das Angebot ihrer Bank nur marginal schlechter als das aus dem Internet, empfiehlt es sich dennoch das Angebot anzunehmen. Viele Menschen bevorzugen einen Ansprechpartner vor Ort, dies können Online Angebote häufig aber nicht bieten. Bei den günstigsten Angeboten handelt es sich oftmals um reine Online-Banken. Diese haben zwar eine sehr gute 24/7 Telefonhotline, jedoch keine Filialen vor Ort.

Wie am besten Anschlussfinanzierung vergleichen

Wie Sie schon beim Immobilienkauf gemerkt haben, gibt es ziemlich viele Tücken auf die man vor einer solchen wichtigen Entscheidung achten muss. Nebenkosten werden bei der Anschlussfinanzierung kaum anfallen. Zumindest sie diese nicht mit den Kosten beim Immobilienkauf vergleichbar. Entscheiden Sie sich für eine neue Bank, die ihren Immobilienkredit finanzieren soll, so fallen lediglich Kosten für den neuen Grundschuldeintrag an. Diese belaufen sich je nach Summer aber im dreistelligen Bereich. Bleiben Sie bei ihrer alten Bank, so kommen keine weiteren Kosten auf Sie zu. Brauchen Sie die Anschlussfinanzierung in einer paar Wochen, so lohnt sich der tägliche Blick auf die aktuellen Zinsänderungen und Angebote der Bank. Nicht selten gibt es mehrmals in der Woche Zinsänderungen, so dass man bei einem guten Überblick echte Schnäppchen machen kann.

Anschlussfinanzierung in 2 Jahren, was tun?

Sie wollen sich jetzt schon informieren, welche Optionen Sie bei der Anschlussfinanzierung haben, obwohl Ihre Zinsbindung erst in zwei Jahren abläuft? Vorbildlich! Wenn Sie jetzt Angst haben, dass die Zinsen in zwei Jahren wieder deutlich ansteigen, besteht die Option, sich jetzt schon die Zinsen für 2020 zu sichern. Wie geht das?

Mit Forward-Darlehen heutige Zinsen sichern

Ein Forward Darlehen ist eine gute Möglichkeit, um sich heute schon die günstigen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Sie schliessen mit einem Forward-Darlehen heute einen Vertrag über einen bestimmten Zinssatz, den Sie in einem oder zwei Jahren erst antreten müssen. Konkret heißt es, Sie wetten darauf, dass das Zinsniveau in Zukunft steigen wird. Ist dies der Fall, so haben Sie sich mit einem Foward-Darlehen die heute niedrigen Zinsen für die Ihre Anschlussfinanzierung gesichert. Fällt das Zinsniveau allerdings noch weiter ab, könnte es sein, dass Sie sich verpokert haben und einen teureren Kredit haben als in zwei Jahren üblich. Sie sollte jedoch auch wissen, das bei einem Forward-Darlehen die Zinsen etwas schlechter sind, als bei einem Neuabschluss. Unter normalen Umständen lohnt es sich in der heutigen Zeit aber immer, so ein Darlehen abzuschließen.

Eine Alternative kann es sein, Ihren aktuellen Kredit vorzeitig abzulösen, wenn eine andere Bank deutlich bessere Konditionen anbietet. Dies muss allerdings genau berechnet werden, da die Bank in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.

Vorteile und Nachteile von Forward Darlehen

Der wohl größte Vorteil der Anschlussfinanzierung mittels Forward Darlehen ist die gute Planbarkeit. Gerade in Zeiten der Finanzkrise und der teils unvorhersehbaren Zinsentwicklung können Sie heute schon festlegen, wie hoch der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung in mehreren Monaten oder Jahren sein wird. Derzeit sind die Zinsen so niedrig wie eigentlich noch nie zuvor. Sollte sich der momentane Verfall der Zinssätze in einem Jahr ins Gegenteil umkehren, besteht die Gefahr, dass die Tilgung Ihrer Restschuld aufgrund hoher Zinsen richtig teuer wird.

Andererseits ist der Abschluss eines Forward Darlehens im Grunde auch nichts anderes als eine Wette auf steigende Zinsen. Der vereinbarte Zinssatz gilt in jedem Fall. Sollte es also dazu kommen, dass die Zinsen nach Abschluss des Darlehens noch weiter sinken, bezahlen Sie trotzdem den vereinbarten Zinssatz, wodurch Ihre Anschlussfinanzierung teurer wird, als sie eigentlich müsste.

Experten sehen derzeit keine akuten Hinweise darauf, dass die Zinsen demnächst wieder steigen werden. Allerdings ist es auch klar, dass sie kaum noch weiter sinken können. Für Sie bedeutet das, dass Sie eigentlich nicht viel zu verlieren haben, denn viel tiefer können die Zinsen kaum noch fallen. Steigen sie dagegen in einiger Zeit wieder, profitieren Sie in Zukunft von den Niedrigzinsen und sparen dadurch viel Geld.

Forward Darlehen: Informationen zu Kosten und Entscheidungszeitpunkt

Bleibt die Frage zu klären, wann genau Sie eine Entscheidung für oder gegen ein Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung treffen sollten. Grundlegend gilt, dass ein Forward Darlehen für jeden infrage kommt, dessen Zinsbindung seines Baudarlehens in 12 bis 66 Monaten ausläuft. Bei einer kürzeren Zeitspanne als 12 Monate lohnt sich ein Forward Darlehen derzeit kaum, wenn es überhaupt angeboten wird. Länger als 66 Monate dürfte sich dagegen keine Bank an die aktuellen Zinssätze binden.

Was den Zeitpunkt der Entscheidung angeht, liegt es an Ihnen, ob Sie sich jetzt für ein Forward Darlehen entscheiden oder darauf spekulieren, dass die Zinsen in den nächsten Monaten weiter sinken. Sie sollten vor dem Abschluss eines Forward Darlehens auch unbedingt diverse Angebote vergleichen und dabei vor allem auf die Zinsaufschläge achten.

Was sind Zinsaufschläge?

Die Banken gehen mit der Zinsbindung für die Zukunft ein gewisses Risiko ein. Dafür verlangen sie in der Regel einen Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat, der zwischen Abschluss des Forward Darlehens und dem Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Kredits vergeht.

Forward Darlehen Beispiel:
Sie unterschreiben heute den Vertrag Ihres Forward Darlehens. Bis die Zinsbindung ihres Baudarlehens endet und die neue Bank das Darlehen auszahlt, vergehen 24 Monate. Bei einem Zinsaufschlag von 0,02 Prozentpunkten erhöht sich der Zinssatz Ihres Forward Darlehens um 0,48 Prozentpunkte. Beträgt der aktuelle Zinssatz beispielsweise 3,10 Prozent, liegt der Zinssatz Ihres Forward Darlehens demnach bei 3,58 Prozent (3,10 Prozent Zinssatz + 0,48 Prozent Zinsaufschlag).

Aufgrund der Tatsache, dass Kreditinstitute derzeit langfristige Kredite zu deutlich besseren Konditionen bekommen als kurzfristige Kredite, verzichten viele davon momentan auf Zinszuschläge. Sollten Sie noch zögern und feststellen, dass die Zinszuschläge im Begriff sind zu steigen, sind Sie gut beraten, das Forward Darlehen möglichst schnell abzuschließen, denn hohe bzw. steigende Zinszuschläge sind ein deutlicher Indikator dafür, dass die Banken wieder mit steigenden Zinsen rechnen.

Zusätzliche Kosten entstehen bei einer Anschlussfinanzierung mittels Forward Darlehen kaum. Der effektive Jahreszins wird schon bei Vertragsabschluss festgelegt. In diesem sind schon alle Kosten enthalten, welche durch den Kredit anfallen. Der einzige zusätzliche Kostenpunkt ist der Umschuldung, denn da die Grundschuld von einer Bank auf die andere übertragen wird, muss das Grundbuchamt tätig und auch ein Notar hinzugezogen werden.

Diese Kosten fallen aber nur einmalig an. Wie hoch diese Kosten genau sind, hängt vom Einzelfall ab. Als Größenordnung können Sie aber von etwas mehr oder weniger als 0,17 Prozent der Restschuld ausgehen. Beträgt Ihre Restschuld zum Beispiel 150.000 Euro, können Sie mit einmaligen Extrakosten für die Umschuldung von ungefähr 255 Euro rechnen.

Baufinanzierungskredit: Laufzeit des Kredits beachten

Entscheiden Sie sich für einen Baufinanzierungskredit sollten sie die Restlaufzeit beachten. Für gewöhnlich braucht man nur eine Anschlussfinanzierung, um den Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Es kann in manchen Fällen aber auch Sinn machen, wenn man die Kredite noch stärker aufsplittet. Geht man von einer dauerhaften Niedrigzinspolitik der EZB für die nächsten Jahre aus, so könnte es auch Sinn machen, nur eine sehr kurze Zinsbindung von 5 Jahren zu nehmen, um die Zinskosten möglichst gering zu halten. Dadurch hätten Kreditnehmer die Option, ihren Kredit schneller abzuzahlen, da der Tilgungsanteil höher wäre. Zudem lassen sich mit Sondertilgung die Zinsersparnisse sehr flexibel anwenden. Bisher sieht es nicht danach aus, dass die Zinsen für Hausfinanzierungen in den nächsten Jahren stark steigen, somit könnte das oben genannte Szenario durchaus Sinn machen. 

Doch Vorsicht:
Sie verkaufen damit Ihre Zinssicherheit! Risikoaverse Menschen und sehr knapp kalkulierte Anschlussfinanzierungen sollten davon absehen.

KfW Anschlussfinanzierung möglich?

Da die Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufgrund der niedrigen Zinsen sehr beliebt sind, interessieren sich viele Menschen auch für die KfW Anschlussfinanzierung. Allerdings ist eine Anschlussfinanzierung bei der KfW nur möglich, wenn auch die Baufinanzierung selbst von der KfW gefördert wurde. Aber selbst dann lohnt sich die KfW Anschlussfinanzierung nicht immer.

KfW fördert keine Anschlussfinanzierung

Bei der KfW handelt es sich nicht um ein normales Kreditinstitut, sondern um eine Förderbank. Als Solche ist es ihre Aufgabe, nicht einfach Kredite zu vergeben, sondern bestimmte Projekte mit gering verzinsten Krediten zu fördern. So gibt es beispielsweise den KfW Studienkredit zur günstigen Finanzierung eines Studiums, einen Gründerkredit für angehende Selbstständige oder auch den KfW Kredit zur Baufinanzierung.

Im Gegensatz zur Anschlussfinanzierung wird mit der Baufinanzierung der Bau eines Eigenheims gefördert. Bei einer Anschlussfinanzierung ist das nicht mehr der Fall, das ggf. zu fördernde Projekt wurde schließlich schon begonnen und anderweitig finanziert. Eine Umschuldung der Restschuld mittels Anschlussfinanzierung wird von der KfW ausgeschlossen, da es schlichtweg nicht in das Konzept einer Förderbank für Wiederaufbau passt, was im Übrigen auch aus den staatlichen Auflagen hervorgeht, an welche sich die KfW halten muss.

Anschlussfinanzierung der KfW: Die Ausnahme

Es gibt allerdings genau eine Ausnahme. Eine Anschlussfinanzierung ist möglich, wenn Sie Ihr Bauvorhaben durch KfW-Programme finanziert haben. In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, auch die Anschlussfinanzierung über die KfW abzuwickeln. Jedoch sollten Sie sich nicht sofort auf das Angebot der KfW einlassen, sondern noch andere Angebote einholen.

KfW Anschlussfinanzierung nach Erstkredit möglich, aber ohne Förderung

Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einem KfW Förderkredit finanziert haben, erhalten Sie vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung von der KfW. Dieses sollten Sie unbedingt mit anderen Angeboten vergleichen, denn oftmals sind andere Prolongationskredite im Endeffekt günstiger.

Auch wenn es sich bei dem Angebot um eine Anschlussfinanzierung Ihres KfW Erstkredits handelt, bleibt es dabei, dass eine Prolongation vom Bund nicht gefördert wird. Diese Förderung macht die niedrigen Kreditzinsen der KfW überhaupt erst möglich. Fällt die Förderung weg, kann die KfW auch keine Kredite mit Niedrigzinsen anbieten.

Somit ist es nur mit einem direkten Kreditvergleich möglich zu sagen, ob sich das Angebot der KfW lohnt oder ob Sie sich für die Anschlussfinanzierung einer anderen Bank entscheiden sollten.

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